Coup de blues dans l’immobilier

Lyes Bensid   « Dans l’immobilier, la seule chose qui compte c’est l’emplacement : plus il votre bien se rapproche du centre, plus il prend de la valeur ». Plus qu’une affirmation, c’est un principe de base qui aiguille l’activité des agents immobiliers à travers le monde, mis à part notre pays. Et s’il y’a un domaine où l’exception algérienne s’illustre, c’est bien l’immobilier. La décote des immeubles des hyper centres des grandes villes algériennes, et à Alger, notamment, serait-elle le reflet d’une tendance qui s’installe, celle du déplacement des centres d’activités au niveau des villes et l’abandon des anciennes villes européennes, livrées aux assauts du temps, ou serait-ce le symptôme d’une crise plus profonde qui risque de mener vers un écroulement du marché ? Un tour sur les principaux biens proposés à la location ou à la vente au niveau des agences immobilières nous permet d’en savoir un peu plus. Reportage… « A louer, joli 3 pièces situé en plein cœur d’Alger, sur le Boulevard Amirouche. Grands balcons, deux façades, très bien ensoleillé, immeuble fermé et sécurisé. Prix : 55.000 DA par mois. Paiement une année d’avance cash ». Il n’est pas rare de voir ce genre d’annonces, relativement alléchantes proliférer sur les sites d’annonces immobilières, OuedKniss.com en tête. La réalité est-elle pour autant à la hauteur de la promesse ? Pour en avoir le cœur net, nous appelons l’agent immobilier en charge du dossier et décidons d’y faire un tour. Pour une fois, l’appartement se situe à l’adresse indiquée sans approximation aucune. Dès qu’on entre en contact avec notre interlocuteur, les mauvaises surprises s’accumulent. A défaut d’avoir à faire à l’agent immobilier, c’est un homme, la cinquantaine bien entamé, qui semble plus ressembler à un badaud qu’à un professionnel et courtier de son état, qui nous mène vers la visite. Dès qu’on pousse la porte de l’immeuble un autre désagrément vient perturber la sérénité de la visite : l’appartement en question se situe au dernier étage d’un immeuble sans ascenseur. Les parties communes paraissent toutefois bien entretenues. Entrés dans l’appartement, nous avons à faire à un autre individu que nous avons du mal à situer. Serait-ce le propriétaire ? Nous semblons le croire ! En fait c’est un second intermédiaire. Celui-ci fait des pieds et des mains pour mettre en valeur les atouts du logement. Nous lui faisons remarquer que celui-ci souffre de problèmes d’étanchéité et que les pluies ont d’ores et déjà induits des infiltrations. Les traces sur le plafond en font foi. Qu’à cela ne tienne, notre interlocuteur ne se démonte pas pour autant et balaye la question d’un revers de la main. Bien au contraire il tente de jouer son va-tout en essayant de nous séduire avec la vue imprenable des balcons sur le boulevard et sur la Baie d’Alger. Mais là c’est un autre couac : les volets tombent en ruines. Nous le lui faisons, d’ailleurs remarquer. Et c’est avec aplomb que l’intermédiaire explique que « le propriétaire attend en fait les réparations entreprises dans le cadre des opérations d’embellissement des façades des immeubles du centre-ville, menées par les services de la wilaya d’Alger» ! Et comme si ce manque d’implication dans l’entretien du bien immobilier ne suffisait pas, la légèreté du ton du monsieur le pousse même à exiger, au nom du propriétaire, bien entendu, qu’une clause soit incluse sur le contrat de location, permettant à ce dernier d’effectuer « des contrôles inopinés, chaque trimestre ». Bien plus qu’une aberration, une atteinte à la liberté individuelle, que notre interlocuteur conçoit comme « un droit naturel, dont le propriétaire jouit de fait ! ».   ETAT DE DÉLABREMENT AVANCÉ   Un cas qui n’est malheureusement pas anecdotique. Les annonces souvent mensongères nous ont mené à des adresses inattendues, à l’image de cet appartement des Tagarins présenté comme situé à proximité de l’hôtel Aurassi, alors qu’il se trouvait en réalité dans un quartier plus connu pour son bidonville que pour le cadre de vie idoine auquel aspire un cadre moyen. Que dire de l’état des logements proposés à la vente ou à la location. Infiltrations d’eau, murs lézardés, tuyauterie en mauvais état, Kitchenettes dans un état de délabrement avancé, salles de bain qui ressemblent à des salles d’eau quand celles-ci ne sont tout simplement pas jumelées aux toilettes, débarras transformés en cuisines et que dire des extensions réalisées à l’aide de parpaings et de toitures en zinc quand celles-ci ne sont tout simplement pas amiantées. Tels sont quelques exemples des caractéristiques des nombreux logements que nous avons visités. L’un des agents immobiliers que nous avons rencontrés, au cours de nos visites, a, même avoué, face à nos questions insistantes, qu’il n’aurait pas osé proposer ce genre de produits à un étranger, ou à un expatrié. « Les Algériens sont beaucoup moins exigeants. Vous connaissez la mentalité algérienne !», nous lancera-t-il, reconnaissant au passage que le propriétaire du bien présenté réside en France, et qu’il n’a rien à apprendre en termes de normes. Il faut, d’ailleurs, le noter, quand il s’agit de «haut standing», le bailleur précise sur l’annonce que c’est destiné «aux étrangers». Discrimination ou simple mépris assumé par les propriétaires à l’endroit de leurs compatriotes, propension des locataires et des futurs acquéreurs à se contenter de ce qu’on leur propose, quel qu’en soit le prix, ou spécificités culturelle bien algérienne ? Ne dit-on pas que l’agent immobilier est reconnaissable à son costume trois pièces, cuisine, sans vis-à-vis et bien ensoleillé… Une chose est sure, dans notre pays, les locaux dans lesquels la majorité des agents immobiliers logent leurs bureaux donnent déjà le ton. Quand ce n’est pas un six mètres carrés, installé en face d’un café, que l’agent immobilier préfère à ses locaux, c’est petit bureau logé dans la cour intérieure d’un immeuble miteux de la Rue Charras et fermé à longueur de journée, si ce n’est tout simplement pas un sous-sol qui aurait, certainement, servi, de cave aux locataires de l’un des édifices du centre-ville, et qui sied pourtant en tant que local commercial ! Quoi qu’il en soit ce sont ces mêmes personnes qui décident du devenir du marché immobilier algérien.   RURBANISATION Berkoun Mohamed, gérant de l’agence Immo Didouche le dit bien, « le marché immobilier algérien subit le contrecoup de la perte des valeurs qui mine l’ensemble de la société algérienne ». Devrait-on comprendre que les Algériens, parqués dans des villes qui se rurbanisent, n’y connaissent plus grand-chose en matière de civisme et de civilité. Même s’il ne le dit pas franchement, l’agent immobilier, un quadra chétif à l’air malicieux, et au verbe facile, semble en être convaincu. M. Berkoune compte une quinzaine d’années d’expérience à son actif et s’appuie sur un savoir-faire cumulé durant une trentaine d’années et transmis par son mentor. Il estime dans ce sens que « la société devrait en premier lieu renouer avec les valeurs humaines qui la caractérisaient jadis ». Il avouera toutefois, qu’il faut qu’il y’ait des lois qui protègent aussi bien propriétaires et locataires, vendeurs et acheteurs. La problématique se fait, d’ailleurs plus sentir sur le marché locatif privé. M. Berkoune considère que dans un marché correctement réglementé « un propriétaire ne devrait pas avoir le droit de remettre un logement qui n’est pas propre et qui ne dispose pas de toutes les commodités. Le locataire qui aurait la responsabilité de ne pas dégrader les lieux, n’aurait pas non plus à prendre en charge des réparations, en cas de soucis indépendants de leur volonté. » Or, ce n’est pas le cas aujourd’hui. Il avoue d’ailleurs que les locataires ne sont pas protégés contre les dépassements et les formes de discrimination qu’ils subissent. « Les propriétaires savent que les locataires sont dans le besoins et on les met dans les conditions où ils acceptent toutes les conditions du propriétaire », explique-t-il. Et d’ajouter qu’il faut que « les locataires commencent à comprendre que les propriétaires n’ont pas tous les droits et il qu’ils n’acceptent pas que certaines clauses scélérates soient introduites sur le contrat ».   LES PRIX MOTEURS DE LA CRISE   Il explique ainsi que pour espérer prétendre à la location d’un deux pièces sur le centre-ville propre et en parfait état, il faut compter sur un budget minimum de 100.000 DA par mois, soit l’équivalent de cinq fois le salaire minimum garanti. Cela devient plus problématique lorsqu’on sait que la quasi-totalité des propriétaires exigent le paiement d’une année de loyers au minimum à l’avance. Excessifs, le mot est bien faible pour qualifier les prix de l’immobilier en Algérie. Certains s’amusent, d’ailleurs, à faire la comparaison avec la capitale française du fait que les loyers soient aussi chers à Paris qu’à Alger, à tort. La situation ne fait que porter préjudice à la capitale algérienne souvent mal classée lorsqu’il s’agit d’évoquer le cadre de vie, ou mal notée lorsqu’il faut classifier les villes les plus chères au monde pour les cadres expatriés. Il faut dire que les loyers varient entre 40.000 et 80.000 DA pour un trois pièces en périphérie d’Alger, entre 55.000 et 120.000 DA au centre-ville, et dépassent souvent les 300.000 DA dans des quartiers prisés comme Hydra. Fait paradoxal, les studios et les deux pièces peuvent être plus cher notamment en centre-ville. A la vente, le marché se caractérise par d’importants écarts de prix, même au sein d’une seule zone géographique. Ils peuvent ainsi passer de 12 millions de dinars pour un trois pièces, sur l’une des rues perpendiculaires des principales artères du centre-ville à 26 millions de dinars au niveau du Sacré-cœur et même à plus de 50 millions de dinars à Hydra. L’agent immobilier estime que ce sont ces prix qui ont fini par miner le marché. Il considère ainsi que le marché de la location stagne, tandis que le marché de la vente enregistre un recul de pas moins « de 60 % du volume des transactions sur le dix dernières années ». La fête est bel est bien finie, l’heure n’est plus aux envolées lyriques alimentées par une rente pétrolière providentielle, et c’est encore plus vrai dans l’immobilier. M. Berkoune refuse pourtant d’attribuer la dépression du marché immobilier au seul facteur de la crise, et encore moins à l’obligation de l’usage du chèque ou aux programmes de logements publics qui ont permis de desserrer l’étau en termes de demande sur le marché du logement. « Le chèque ne dérange pas tant que ça. Les gens trouvent toujours les moyens de contourner la loi. L’État a fourni des efforts colossaux pour loger les citoyens, mais cela reste insuffisant pour répondre à la demande. Le véritable problème ce sont les prix, ils sont hors de portée des bourses moyennes ». Les agents immobiliers auraient-ils fini par être pris à leur propre jeu ? Le fait de pousser les prix à la hausse les aurait-il piégés ? Certaines habitudes ont la peau dure. Un cas fait école. Celui d’un trois pièce mitoyen au consulat d’Espagne à Alger dont le loyer est proposé, à 45.000 chez un agent immobilier, à 55.000 DA chez l’un de ses confrères et une autre fois à 60.000 DA. Notre interlocuteur s’en défend. « Il n’y va pas de notre intérêt. Si on pousse trop les prix à la hausse il y’aura plus d’offre que de demande. Avec des prix abordables on travaille plus. Mais là, on tourne en rond. Les propriétaires ne veulent pas revoir leurs prix ». Le philosophe et économiste britannique John Stuart Mill disait que « les propriétaires deviennent riche pendant leur sommeil.» Un principe que nos compatriotes semblent vouloir appliquer au pied de la lettre. Mais il ne s’agit pas là de bâtir une fortune à la Donald Trump, ils veulent juste s’accaparer de rentes indues.   UNE FISCALITÉ QUI FAVORISE LES SPÉCULATEURS   C’est d’ailleurs l’avis d’un autre agent immobilier. Redouane Bensalah, représentant de l’agence immobilière Cheikh Salah affirme avec bonhomie, que le marché n’a plus de logique. « L’immobilier est devenue une véritable ratatouille. On propose n’importe quoi, à n’importe quel prix !», lance-t-il. Tout comme son confrère, il rejette la responsabilité de l’atonie du marché immobilier sur les propriétaires. « Ils refusent de comprendre que dans certains quartiers le bâtit tombe en ruine et que l’on ne peut pas aller au-delà en termes de prix », explique-t-il. La cinquantaine bien entamée, l’agent immobilier qui semble avoir les pieds bien ancrés dans la réalité et qui développe un discours plus terre-à-terre accuse certains intermédiaires et autres courtiers d’alimenter une vision distordue du marché. « Les bureaux d’affaires et les courtiers ne connaissent rien au marché et font croire à certains propriétaires qu’ils peuvent vendre ou louer des biens, souvent dans un état lamentable, au même prix que d’autres biens situés sur des zones demandées et très cotés », affirme-t-il. Et d’ajouter que les prix sont aujourd’hui, hors de portée. La crise ne semble pas pousser à un changement de comportement. Le représentant de l’agence Cheikh Salah explique ainsi que beaucoup de propriétaires estiment que « dans un contexte de dépréciation du dinar, leur bien immobilier devrait valoir plus cher. Ils jouent sur le temps. Ils préfèrent laisser leur logement clos, en espérant le vendre plus cher dans une année. Ce qui n’est bien sûr que pure spéculation ». Il met, d’ailleurs à l’index une fiscalité qui « favorise la maffia de l’immobilier ». « Exonérer d’IRG les plus-values de cession induite par la vente de biens gardés plus d’une décennie, ne fait qu’arranger les affaires de ceux qui spéculent sur la vente de logements réalisés dans le cadre de programmes publics, ou acquis grâce à la cession des biens de l’Etat. C’est une disposition scélérate ! », s’indigne-t-il. L’un de ses confrères ayant requis l’anonymat estime, quant à lui, que ces exonérations « sont illogiques, dans la mesure où elles profitent à des personnes qui font des plus-values de plus de 1000 %. Je crois même que certains conflits d’intérêts induisent la rédaction de ce genre de textes », se résoudra-t-il à dire.   VERS UN ÉCROULEMENT DU MARCHÉ EN 2017 ?   uL’ensemble des agents immobiliers que nous avons interrogés s’accordent à dire que la fiscalité s’appliquant au marché immobilier devrait s’orienter vers une application effective de l’impôt sur le patrimoine et la révision des taxes foncières de telle sorte à pousser ceux qui possèdent des résidences fermées à les mettre sur le marché. Et c’est dans ce contexte qu’ils disent ne pas comprendre les mesures prises par le gouvernement en matière de fiscalité immobilière. Ainsi le gérant d’Immo Didouche estime que la hausse des taxes sur les contrats de location ainsi que des droits d’enregistrement et de publication, ne feront que miner un peu plus le marché. « C’est simple, les propriétaire vont répercuter les taxes sur les prix. Nous risquons juste d’avoir des loyer plus chers ». M. Redouane Bensalah pense, pour sa part qu’on risque d’aller vers un écroulement du marché en 2017, il le souhaite même en son for intérieur. « On souhaite pouvoir travailler à nouveau. La vue du notaire nous manque ! », nous confiera-t-il. Du fond de ses bureaux lovés au cœur du quartier des Cinq avenues, à proximité de l’hôtel Essafir, M. Ahmed Tellal estime que cette manière qui s’impose au fonctionnement du marché doit prendre fin. Fier d’appartenir à une famille qui fraye dans l’immobilier algérois depuis deux générations, le patron de l’agence des Cinq avenues, pense que « si le marché continue à fonctionner de la sorte, il ira droit dans le mur en 2017». L’agent immobilier croit aussi que ce n’est seulement les prix qui devront changer et baisser, mais aussi la durée des baux de location. Ainsi et au lieu d’obliger le locataire à payer une année à deux années de loyers cash à l’avance, il faut aller vers des avances de six et même de 3 mois. Cela permettrait selon lui de desserrer l’étau sur le marché et multiplierait de fait les transactions. Il pense que les mentalités doivent évoluer autant au sein des locataires qu’auprès des propriétaires. Il estime qu’on ne peut plus louer et encore moins vendre des logements « nauséabondes », notamment à Alger -Centre aux prix actuels. M. Tellal considère aussi que les propriétaires doivent comprendre l’importance de l’entretien d’un bien immobilier, que ce soit à l’intérieur du logement, mais aussi dans les parties communes lorsqu’il s’agit d’une copropriété. L’agent immobilier estime aussi que les futurs locataires ou acheteurs doivent apprendre à être exigeants et à ne plus accepter n’importe quoi. Il s’agit aussi pour eux de prendre conscience de leurs responsabilités et de respecter leurs engagements contractuels, dans le strict respect de la loi. « Ce qui n’est pas le cas aujourd’hui. Personne ne prend la peine de lire son contrat. Comment voulez-vous qu’ils respectent leurs engagements », explique-t-il. A-t-on le droit de rêver à un marché réglementé, où tout un chacun pourrait prétendre à un logement aux normes de salubrité, assurant un confort minimum. En attendant, notre pays n’arrive pas à se sortir d’une crise du logement qui devient plus complexe d’année en année, et qui s’illustre par l’apparition de nouveaux phénomènes. Les offres pour pensionnats et autres colocations en tous genres, des locations à la nuitée et autres « chambres d’hôtes » champignonnent sur les supports dédiées aux annonces immobilières. Les marchands de sommeil se multiplient et se « professionnalisent ». Mais ceci est une autre histoire… L.B.

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