« Le niveau des prix mine le marché immobilier »

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Abdelhakim Aouidet. Président de la Fédération nationale des agences immobilières (Fnai)

  Propos recueillis par Lyes Bensid   La majorité des agents immobiliers affirme que le marché connaît actuellement une crise. Quels en sont les symptômes ? Le marché immobilier connaît une crise depuis deux années. Je dirais que l’on assiste à une stagnation du marché. Une situation qui s’explique par un ensemble de facteurs. Il faut d’abord prendre en compte les prix qui sont excessif et qui ne répondent à aucune logique, et encore moins à la moindre norme. Aussi, certaines mesures ont été prises par les pouvoirs publics au cours de ces deux dernières années qui ont contribué au recul du volume des transactions sur le marché immobilier. Il y’a en premier lieu l’imposition du chèque comme moyen de paiement pour toute transaction immobilière dont la valeur dépasse les cinq millions de dinars. Cette mesure, bien qu’elle soit louable, a induit quelques effets collatéraux sur le marché. L’immobilier était poussé par certains « investisseurs » qui préféraient placer leur argent dans l’immobilier au lieu de le bancariser. Or, les efforts de bancarisation des transactions immobilières menés par les pouvoirs publics ont fini par éjecter ces fonds du marché immobilier. Ces « investisseurs » s’orientent aujourd’hui vers le marché informel de la devise, devenue aujourd’hui la valeur refuge par excellence. Pour preuve, la valeur des devises ne fait qu’augmenter sur le marché informel. Aujourd’hui un euro vaut quasiment 200 DA. L’autre mesure qui a eu des effets, et non des moindres, est la promulgation de la loi 08-15 relative à la mise en conformité des constructions et qui interdit la location ou la vente de tout bien immobilier ne disposant pas de certificat de conformité. Cela a contribué à retirer un nombre important de biens de l’offre immobilière. Il faut ajouter à ces facteurs, l’environnement des activités sur le marché immobilier et qui est pollué par les intermédiaires, courtiers et autres bureaux d’affaires. Une transaction immobilière qui devrait lier un acheteur et un vendeur, par l’inter-médiation d’un agent immobilier, se voit allongée par l’intervention de plusieurs intermédiaires qui prélèvent chacun une commission. Les prix s’en trouvent alors multipliés. Cela perturbe le marché et déstabilise ses équilibres.   Vous mettez à l’index la loi 08-15. Ne croyez-vous pas qu’un acheteur ou un locataire a droit à un logement répondant à un minimum de normes en matière de confort et de salubrité? Dans des conditions normales de marché, il y’a un Smig à respecter en termes de normes. Cependant, le marché immobilier algérien est tendu en matière d’offre et de demande. L’offre est insuffisante pour répondre à une demande sans cesse croissante. Le demandeur cherche dans ces conditions à régler au plus vite son problème de logement et ne s’encombre pas d’exigences relatives au confort et aux normes qui devraient être assurées. Il faudrait que le marché présente une offre plus importante que la demande pour que le client devienne Roi et que les propriétaires de logements se plient à un minimum d’exigences.   Quels sont les éléments qui poussent, dans ces conditions les prix vers le haut ? Il y’a deux facteurs principaux. Il y’a en premier lieu les intermédiaires, qui influent négativement sur le marché. Je vous raconte une anecdote : au cours d’une vente, croyant avoir à faire à un propriétaire foncier, je me retrouve face à un intermédiaire, qui demande une commission de 50 % en plus du prix de vente. Cela est malheureusement très fréquent. Ces pratiques existent parce qu’il n’y a pas un cadre légal par lequel passent toutes les transactions. Les prix doivent suivre certaines normes économiques. Or, le intermédiaires n’ont aucune idée de cela et ne connaissent rien à la logique de marché. L’autre facteur est relatif à la situation de l’offre et de la demande. Nous avons mené une étude au sein de la Fédération nationale des agences immobilières (Fnai). Nous avons comparé le taux d’occupation des logements dans les économies avancées, et en Algérie. Nous sommes parvenus aux conclusions suivantes. En Europe le taux d’occupation est de deux personnes par logement. Ce qui veut dire que pour une population de 50 millions d’habitants, l’offre est de 25 millions de logements. En Algérie, et pour pouvoir atteindre un taux d’occupation moyen de quatre personnes par logement, il faudrait un parc immobilier de 10 millions de logements pour une population de 40 millions d’habitants. Malgré les programmes publics de réalisation de logements, le parc actuel est estimé à 8,5 millions de logements. Ce qui démontre que le marché souffre d’un déficit. Si l’on soustrait de ce chiffre 1,2 millions de logements non finalisés au sens de la loi 08-15, 1 millions de logements fermés et 1,5 millions de logements vétustes ou menaçant ruine, on prend la mesure de la gravité de la crise. Je pense que pour desserrer un peu l’étau, il faudrait mener une politique fiscale qui imposerait doublement les logements fermés et inoccupés et exonérer les propriétaires qui mettent des logements sur le marché locatif.   Le gouvernement compte appliquer de nouvelles taxes en 2017 sur les transactions immobilières. Quel en sera l’impact sur le marché ? Je pense que le projet de loi de finances 2017, qui est actuellement en discussion au sein du Parlement, implique des décisions que je qualifierai d’erreurs. Le gouvernement décide d’augmenter l’IRG sur la location, les droits d’enregistrement et de publication. On a l’impression que celui-ci pense à augmenter ses ressources fiscales sans réfléchir à l’impact que cela aura sur le marché. Il faut au contraire mener une politique fiscale qui encouragerait à mettre plus d’immobilier sur le marché et à déclarer la totalité de la valeur des transactions. Si l’on suppose une baisse de deux points de l’IRG sur la location de logements collectifs à usage d’habitation qui passerait de 7 à 5 % et qui induirait une augmentation des déclarations sur les transactions immobilière, cela impliquerait une plus forte progression des ressources fiscales issues de l’immobilier, sans pour autant alourdir la pression fiscale et handicaper le marché. En termes plus clairs, le montant des transactions immobilières déclarées est évalué aujourd’hui à 200 milliards de dinars. Si l’on prend en considération le fait que 80 % des transactions ne sont pas déclarées ou passent par les circuits informels, des politiques qui encourageraient les acteurs du marché à formaliser leurs transactions peut mener cette assiette d’imposition de 200 à 360 milliards de dinars. Imaginez l’impact en termes de retombées fiscales.   Vous évoquez le problème des fausses déclarations sur la valeur des transactions immobilières. Croyez-vous qu’il faille responsabiliser les notaires dans ce sens ? Les notaires ne peuvent absolument rien faire. Le seul qui pourrait régler le problème est l’agent immobilier. C’est de son ressort et il en est responsable. C’est lui qui connaît le montant de la transaction. Il faut remettre la transaction immobilière dans un canal bien défini. Il faudrait exiger un cachet de l’agent immobilier agréé sur la déclaration du montant de la transaction. Il n’y a que l’État qui peut exiger cela. Cela permettra de lutter contre le marché informel et les fausses déclarations. Toute transaction devra passer un agent immobilier agréé. Et ce dernier doit être responsabilisé au niveau pénal sur les montants déclarés.   Si l’on aborde les perspectives, comment croyez-vous que le marché pourrait évoluer en 2017 ? En 2017, nous prévoyons un assouplissement dans l’application de la loi 08-15 et qui permettrait d’attribuer les certificats de conformité des constructions dès finition des façades des immeubles, ce qui permettrait de mettre plus de logements sur le marché.  En ce qui concerne les prix, nous prévoyons une certaine stabilisation du niveau des prix par rapport à fin 2016. Il faut rappeler qu’une baisse a été enregistrée en 2016 et nous l’avons ressentie sur les prix de vente.   Le marché locatif enregistre néanmoins une hausse vertigineuse des prix… De façon générale et en termes de moyennes nous enregistrons également une baisse du niveau des prix. Si je prends l’exemple des logements individuels type villas qui tiraient à un moment le marché vers le haut, nous sommes arrivés à des prix qui donnent le vertige. On arrivait à des locations à plus d’un million et demi de dinars par mois. Ce n’est plus le cas aujourd’hui. Je vous donne un second exemple, en tant qu’agent immobilier. Un propriétaire comptait louer un appartement à Garidi. Il a mis quatre mois à le placer à seulement 50.000 DA. Vous constatez que la baisse est là. En 2016 nous avons enregistré une baisse de 30%. Reste les petites surfaces, à savoir les studios et les F2 qui font exception à la règle et dont les prix restent élevés en raison de la forte demande pour ce type de logement. Le mode de vie des algériens change. De plus en plus de personnes vivent seules, et beaucoup de jeunes couples préfèrent les petits appartements.   Que pensez-vous de la prolifération de ce qu’on appelle les marchands de sommeil (maisons d’hôtes, locations de vacances, locations à la nuitée, pensionnats) ? Le marché change. Il existe aujourd’hui plusieurs types de location qui n’existaient pas il y’a vingt ans de cela. Il y’a des locations de vacances. Il existe des expatriés qui cherchent des locations d’appartements pour deux ou trois nuits, qui évitent d’aller à l’hôtel. D’autres personnes qui souhaitent se faire soigner dans les grandes villes recourent à ce genre de locations sachant que la structure de la société algérienne change, et la solidarité familiale est en train de se disloquer. Ce sont de nouvelles activités qui ne sont pas réglementées. Il faudrait introduire une réglementation pour ces activités. L.B.

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