Le r\u00eave de devenir propri\u00e9taire d\u2019un bien immobilier en Alg\u00e9rie se transforme trop souvent en un parcours du combattant, non pas \u00e0 cause de la raret\u00e9 des biens, mais \u00e0 cause d’un secteur immobilier gangren\u00e9 par des pratiques frauduleuses qui bafouent la loi. \u00ab On m\u2019a dit clairement \u00ab\u00a0pas de cr\u00e9dit bancaire\u00a0\u00bb \u00bb, raconte Samir, 34 ans, un jeune cadre qui a vite d\u00e9chant\u00e9. Sa m\u00e9saventure est tristement banale. Propri\u00e9taires, agents immobiliers et interm\u00e9diaires \u00e9vitent comme la peste les pr\u00eats bancaires et exigent un paiement en liquide et poussent \u00e0 ne d\u00e9clarer qu’une partie du prix de vente qui s’\u00e9l\u00e8ve \u00e0 plusieurs milliards de centimes, banalisant ainsi les \u00ab dessous-de-table \u00bb pour \u00e9chapper \u00e0 la fiscalit\u00e9 qu’ils ont fini de g\u00e9n\u00e9raliser.<\/p>\n
Derri\u00e8re l’euph\u00e9misme \u00ab le prix sur l’acte, on le met ‘\u2019raisonnable\u2019’, le reste se fait entre nous \u00bb se cache une m\u00e9canique bien rod\u00e9e de fraude et de blanchiment. Un notaire, sous couvert d’anonymat, r\u00e9sume am\u00e8rement la situation : \u00ab Quand on sous-d\u00e9clare, on triche sur tout : fiscalit\u00e9, plus-value, tra\u00e7abilit\u00e9. Et c\u2019est le citoyen qui prend le risque juridique. \u00bb<\/p>\n
Pourtant, ce syst\u00e8me frauduleux est cens\u00e9 se heurter de plein fouet \u00e0 un arsenal juridique et bancaire de plus en plus strict, que beaucoup d\u2019op\u00e9rateurs choisissent d\u00e9lib\u00e9r\u00e9ment d’ignorer. La loi relative \u00e0 la pr\u00e9vention et \u00e0 la lutte contre le blanchiment d’argent, notamment la loi n\u00b0 05-01 du 6 f\u00e9vrier 2005, profond\u00e9ment modifi\u00e9e et compl\u00e9t\u00e9e par la loi n\u00b023-01 du 7 f\u00e9vrier 2023, afin de rapprocher l\u2019Alg\u00e9rie des standards du GAFI, a d\u00e9sign\u00e9 les agents immobiliers et les notaires comme des \u00ab personnes assujetties \u00bb donc p\u00e9nalement responsables. Ils ont d\u00e9sormais l’obligation l\u00e9gale de vigilance, d’identifier avec pr\u00e9cision l’origine des fonds et de d\u00e9clarer toute op\u00e9ration suspecte \u00e0 la Cellule de Traitement du Renseignement Financier (CTRF). Sur le plan fiscal, la loi de finances 2026 a encore durci les r\u00e8gles pour contrer l’\u00e9vasion. Elle a notamment introduit une base de calcul forfaitaire de 40 % du prix de vente pour l’imp\u00f4t sur la plus-value (IRG) lorsque le prix d’acquisition initial est inconnu, une mesure visant directement les sous-d\u00e9clarations. La loi pr\u00e9voit \u00e9galement des mesures de saisie et de confiscation des biens issus du blanchiment, dans une logique de dissuasion. En parall\u00e8le, la Banque d\u2019Alg\u00e9rie et les dispositifs de conformit\u00e9 bancaire renforcent la tra\u00e7abilit\u00e9 par des proc\u00e9dures \u00ab conna\u00eetre son client \u00bb (KYC), des contr\u00f4les d\u2019origine des fonds et la pr\u00e9f\u00e9rence pour des paiements via les canaux bancaires (virements, ch\u00e8ques de banque), pr\u00e9cis\u00e9ment l\u00e0 o\u00f9 l\u2019informel prosp\u00e8re.
\nFace \u00e0 ce durcissement, le cr\u00e9dit bancaire devient l’ennemi jur\u00e9 du syst\u00e8me opaque. \u00ab La banque oblige \u00e0 mettre le vrai montant sur le dossier et \u00e0 justifier l’origine des fonds. C\u2019est pr\u00e9cis\u00e9ment ce que certains veulent \u00e9viter \u00bb, explique un cadre bancaire. En imposant des paiements tra\u00e7ables comme les ch\u00e8ques de banque, les nouvelles r\u00e9glementations visent \u00e0 ass\u00e9cher les circuits du cash. Mais au lieu de s’adapter, une large partie du secteur, y compris de nombreux promoteurs immobiliers, pr\u00e9f\u00e8re se fermer \u00e0 tout acheteur solvable mais financ\u00e9 par un pr\u00eat bancaire, excluant de fait des milliers de m\u00e9nages du march\u00e9. Pire encore, certains promoteurs, m\u00eame en acceptant le principe d’un pr\u00eat, exigent une avance en cash allant de 30 \u00e0 50 % du montant, contournant ainsi l’esprit de la loi et maintenant la pression de l’argent liquide sur l’acqu\u00e9reur.<\/p>\n
Ces d\u00e9rives contredisent frontalement les engagements de la F\u00e9d\u00e9ration Nationale des Agents Immobiliers (FNAI), qui a, \u00e0 plusieurs reprises, appel\u00e9 \u00e0 la professionnalisation et \u00e0 la transparence. \u00ab Notre m\u00e9tier ne peut pas \u00eatre associ\u00e9 \u00e0 ces arrangements et au non-d\u00e9clar\u00e9. Nous avons besoin d\u2019un march\u00e9 sain \u00bb, insiste un responsable de la profession, qui admet toutefois que \u00ab le terrain reste pollu\u00e9 par des pratiques anciennes et par l\u2019informel \u00bb.<\/p>\n
Car l’autre acteur majeur du d\u00e9sordre, ce sont les propri\u00e9taires de biens immobiliers eux-m\u00eames, les courtiers informels et les \u00ab bureaux d’affaires \u00bb. Ces interm\u00e9diaires sans agr\u00e9ment, tr\u00e8s visibles sur les r\u00e9seaux sociaux, captent vendeurs et acheteurs, fixent leurs propres \u00ab r\u00e8gles \u00bb et imposent la logique du cash comme seule voie possible, agissant en dehors de toute contrainte l\u00e9gale. Il est aujourd’hui imp\u00e9ratif que les pouvoirs publics renforcent les contr\u00f4les et sanctionnent s\u00e9v\u00e8rement ces pratiques qui non seulement privent l’\u00c9tat de recettes fiscales consid\u00e9rables, mais sapent \u00e9galement la confiance dans les institutions et ferment la porte de l’accession \u00e0 la propri\u00e9t\u00e9 \u00e0 tous les citoyens qui refusent de participer \u00e0 cette grande fraude organis\u00e9e. Azzedine Belferag<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"