{"id":7847,"date":"2026-06-02T17:44:22","date_gmt":"2026-06-02T16:44:22","guid":{"rendered":"https:\/\/capalgerie.dz\/?p=7847"},"modified":"2026-06-02T17:44:22","modified_gmt":"2026-06-02T16:44:22","slug":"cash-blanchiment-et-loi-limmobilier-algerien-dans-le-viseur","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/capalgerie.dz\/index.php\/2026\/06\/02\/cash-blanchiment-et-loi-limmobilier-algerien-dans-le-viseur\/","title":{"rendered":"Cash, blanchiment et loi : l’immobilier alg\u00e9rien dans le viseur"},"content":{"rendered":"

Le march\u00e9 immobilier alg\u00e9rien est \u00e0 la crois\u00e9e de plusieurs dynamiques qui se renforcent mutuellement, la lutte contre le blanchiment d’argent, l’informalit\u00e9 galopante, l’attentisme des acheteurs et, en toile de fond, des pratiques ill\u00e9gales qui persistent malgr\u00e9 un cadre juridique de plus en plus contraignant. C’est dans ce contexte charg\u00e9 que la F\u00e9d\u00e9ration nationale des agences immobili\u00e8res (FNAI) monte au cr\u00e9neau, par la voix de son pr\u00e9sident Noureddine Menasri, pour dresser un \u00e9tat des lieux sans complaisance du secteur.
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\n1 900 agences en premi\u00e8re ligne contre le blanchiment<\/strong><\/p>\n

L’Alg\u00e9rie est sous pression. Inscrite sur la liste grise du Groupe d’action financi\u00e8re internationale (GAFI), elle multiplie les initiatives pour d\u00e9montrer la solidit\u00e9 de son dispositif national de lutte contre le blanchiment d’argent et le financement du terrorisme. Le secteur immobilier, historiquement perm\u00e9able aux flux financiers opaques, est au c\u0153ur de cet effort. Dans une d\u00e9claration accord\u00e9e \u00e0 notre confr\u00e8re arabophone Echorouk, Noureddine Menasri a confirm\u00e9 que \u00ab pr\u00e8s de 1 900 agences immobili\u00e8res agr\u00e9\u00e9es \u00e0 travers le pays ont \u00e9t\u00e9 mobilis\u00e9es pour renforcer les efforts de lutte contre le blanchiment d’argent et le financement du terrorisme \u00bb. Ces agences, positionn\u00e9es en interm\u00e9diaires entre vendeurs et acheteurs, constituent selon lui \u00ab un maillon essentiel du dispositif de contr\u00f4le des transactions immobili\u00e8res \u00bb. Leur r\u00f4le est d’autant plus strat\u00e9gique qu’elles interviennent en amont de la signature notariale, \u00e0 l’\u00e9tape des n\u00e9gociations o\u00f9 les signaux d’alerte sont les plus lisibles.<\/p>\n

Le pr\u00e9sident de la FNAI a d\u00e9taill\u00e9 les indices qui doivent d\u00e9clencher un signalement aux autorit\u00e9s comp\u00e9tentes. Il s\u2019agit des achats en esp\u00e8ces pour des montants importants sans justification claire, l\u2019incapacit\u00e9 du client \u00e0 pr\u00e9ciser l’origine des fonds, \u00e9cart significatif entre la valeur r\u00e9elle du bien et le montant d\u00e9clar\u00e9, ou encore r\u00e9p\u00e9tition injustifi\u00e9e d’op\u00e9rations d’achat-revente dans un laps de temps tr\u00e8s court. La F\u00e9d\u00e9ration, a-t-il assur\u00e9, \u00ab apporte son soutien aux pouvoirs publics et met \u00e0 leur disposition toutes ses capacit\u00e9s ainsi que son expertise professionnelle afin d’atteindre cet objectif \u00bb de sortie de la liste grise. Il a toutefois appel\u00e9 \u00e0 intensifier les formations au profit des professionnels du secteur, estimant que les initiatives des autorit\u00e9s de tutelle, \u00ab positives et louables \u00bb, doivent \u00eatre \u00ab \u00e9largies et acc\u00e9l\u00e9r\u00e9es \u00bb pour permettre aux agents de ma\u00eetriser les \u00e9volutions juridiques et techniques li\u00e9es \u00e0 la d\u00e9tection des op\u00e9rations suspectes.<\/p>\n

80 \u00e0 90 % des transactions hors circuit l\u00e9gal<\/strong><\/p>\n

Mais la mobilisation des agences agr\u00e9\u00e9es se heurte \u00e0 un obstacle de taille. L’\u00e9crasante majorit\u00e9 des transactions immobili\u00e8res \u00e9chappe \u00e0 tout contr\u00f4le professionnel. Menasri a livr\u00e9 un chiffre alarmant. \u00ab 80 % \u00e0 90 % des transactions immobili\u00e8res sont r\u00e9alis\u00e9es en dehors du cadre l\u00e9gal \u00bb, soit par des bureaux non agr\u00e9\u00e9s, des interm\u00e9diaires non qualifi\u00e9s, soit \u00e0 travers des pages sur les r\u00e9seaux sociaux, notamment TikTok et Instagram. Cette r\u00e9alit\u00e9 fragilise l’ensemble du dispositif de surveillance et offre un terrain propice aux pratiques opaques que l’\u00c9tat cherche pr\u00e9cis\u00e9ment \u00e0 \u00e9radiquer. Il a rappel\u00e9 que l’activit\u00e9 d’interm\u00e9diation immobili\u00e8re est soumise \u00e0 un agr\u00e9ment officiel, et que l’objectif de la r\u00e9glementation est de \u00ab prot\u00e9ger les droits des vendeurs et des acheteurs tout en mettant fin au ph\u00e9nom\u00e8ne du courtage informel exerc\u00e9 sans aucun contr\u00f4le \u00bb.<\/p>\n

\u00c0 cette informalit\u00e9 structurelle s’ajoute une autre pratique ill\u00e9gale, moins m\u00e9diatis\u00e9e mais tout aussi pr\u00e9judiciable. Il s\u2019agit du refus, par bon nombre de propri\u00e9taires de biens immobiliers, de certaines agences immobili\u00e8res et promoteurs, d’accepter les cr\u00e9dits bancaires comme mode de paiement. D\u2019autres les moins r\u00e9calcitrants, acceptent les paiements par prets bancaires mais \u00e0 hauteur de 50 ou 60 % du montant global, l\u2019autre partie non d\u00e9clar\u00e9e est per\u00e7ue en dessous de table et donc non d\u00e9clar\u00e9e. Cette pratique, qui contraint les acheteurs \u00e0 mobiliser du cash, est non seulement discriminatoire envers les m\u00e9nages qui ont recours aux financements institutionnels, mais elle alimente directement la circulation de liquidit\u00e9s non tra\u00e7ables. Elle est pourtant express\u00e9ment contraire \u00e0 la r\u00e9glementation en vigueur, qui oblige les professionnels de l’immobilier \u00e0 accepter tous les modes de paiement l\u00e9gaux, y compris les cr\u00e9dits accord\u00e9s par les banques. Ces d\u00e9passements, document\u00e9s et d\u00e9nonc\u00e9s, restent insuffisamment sanctionn\u00e9s.
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\nL’article 79 de la LF 2026 : l’\u00c9tat se donne trois mois pour agir<\/strong><\/p>\n

Sur le plan l\u00e9gislatif, la loi de finances 2026 introduit une modification significative qui concerne directement le march\u00e9 immobilier. Son article 79 modifie l’article 38 quinquies du Code des proc\u00e9dures fiscales pour r\u00e9duire le d\u00e9lai d’exercice du droit de pr\u00e9emption par l’administration fiscale. Celui-ci passe d’un an \u00e0 trois mois, \u00e0 compter du jour de l’accomplissement de la formalit\u00e9 d’enregistrement de l’acte. Concr\u00e8tement, si l’administration de l’enregistrement estime que la valeur d\u00e9clar\u00e9e dans un acte de cession est sous-\u00e9valu\u00e9e, elle peut d\u00e9sormais se substituer \u00e0 l’acheteur au profit du Tr\u00e9sor public dans ce d\u00e9lai raccourci, en proposant au vendeur le montant du prix d\u00e9clar\u00e9 augment\u00e9 des frais d\u00fbment constat\u00e9s.<\/p>\n

Ce droit de pr\u00e9emption s’applique aux cessions d’immeubles, de droits immobiliers, de fonds de commerce, de droits au bail, ainsi qu’aux actions ou parts sociales. Il conna\u00eet cependant des exceptions explicitement list\u00e9es par le texte telles que les cessions au profit d’un organisme de l’\u00c9tat dans le cadre d’une mission d’int\u00e9r\u00eat g\u00e9n\u00e9ral, les biens destin\u00e9s \u00e0 l’exercice d’un culte, les ventes aux ench\u00e8res publiques effectu\u00e9es conform\u00e9ment \u00e0 la l\u00e9gislation en vigueur, et les ventes r\u00e9alis\u00e9es entre ascendants et descendants, entre conjoints, ou entre parents jusqu’au quatri\u00e8me degr\u00e9, ou entre alli\u00e9s jusqu’au deuxi\u00e8me degr\u00e9.<\/p>\n

La notification de la d\u00e9cision d’exercer ce droit de pr\u00e9emption doit \u00eatre transmise aux ayants droit ou au repr\u00e9sentant l\u00e9gal de la soci\u00e9t\u00e9 par huissier de justice ou par lettre recommand\u00e9e avec accus\u00e9 de r\u00e9ception, adress\u00e9e par le directeur des imp\u00f4ts de la wilaya concern\u00e9e. Pour les vendeurs, la le\u00e7on pratique est claire, d\u00e9clarer la juste valeur v\u00e9nale du bien, enregistrer l’acte avant toute mutation et, le cas \u00e9ch\u00e9ant, se pr\u00e9parer \u00e0 activer les voies de recours disponibles devant les commissions comp\u00e9tentes si le fisc d\u00e9cide d’exercer son droit.<\/p>\n

Ce resserrement du d\u00e9lai de pr\u00e9emption, combin\u00e9 \u00e0 la mobilisation des agences immobili\u00e8res contre le blanchiment et \u00e0 la n\u00e9cessaire mise au pas des pratiques ill\u00e9gales persistantes, dessine les contours d’un secteur immobilier alg\u00e9rien en mutation forc\u00e9e. La pression r\u00e9glementaire monte. Reste \u00e0 savoir si les acteurs du march\u00e9, formels comme informels, sauront \u2014 ou voudront \u2014 s’y adapter. A.B<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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