Immobilier : L’État serre la vis, le cash résiste

Le rêve de devenir propriétaire d’un bien immobilier en Algérie se transforme trop souvent en un parcours du combattant, non pas à cause de la rareté des biens, mais à cause d’un secteur immobilier gangrené par des pratiques frauduleuses qui bafouent la loi. « On m’a dit clairement « pas de crédit bancaire » », raconte Samir, 34 ans, un jeune cadre qui a vite déchanté. Sa mésaventure est tristement banale. Propriétaires, agents immobiliers et intermédiaires évitent comme la peste les prêts bancaires et exigent un paiement en liquide et poussent à ne déclarer qu’une partie du prix de vente qui s’élève à plusieurs milliards de centimes, banalisant ainsi les « dessous-de-table » pour échapper à la fiscalité qu’ils ont fini de généraliser.

Derrière l’euphémisme « le prix sur l’acte, on le met ‘’raisonnable’’, le reste se fait entre nous » se cache une mécanique bien rodée de fraude et de blanchiment. Un notaire, sous couvert d’anonymat, résume amèrement la situation : « Quand on sous-déclare, on triche sur tout : fiscalité, plus-value, traçabilité. Et c’est le citoyen qui prend le risque juridique. »

Pourtant, ce système frauduleux est censé se heurter de plein fouet à un arsenal juridique et bancaire de plus en plus strict, que beaucoup d’opérateurs choisissent délibérément d’ignorer. La loi relative à la prévention et à la lutte contre le blanchiment d’argent, notamment la loi n° 05-01 du 6 février 2005, profondément modifiée et complétée par la loi n°23-01 du 7 février 2023, afin de rapprocher l’Algérie des standards du GAFI, a désigné les agents immobiliers et les notaires comme des « personnes assujetties » donc pénalement responsables. Ils ont désormais l’obligation légale de vigilance, d’identifier avec précision l’origine des fonds et de déclarer toute opération suspecte à la Cellule de Traitement du Renseignement Financier (CTRF). Sur le plan fiscal, la loi de finances 2026 a encore durci les règles pour contrer l’évasion. Elle a notamment introduit une base de calcul forfaitaire de 40 % du prix de vente pour l’impôt sur la plus-value (IRG) lorsque le prix d’acquisition initial est inconnu, une mesure visant directement les sous-déclarations. La loi prévoit également des mesures de saisie et de confiscation des biens issus du blanchiment, dans une logique de dissuasion. En parallèle, la Banque d’Algérie et les dispositifs de conformité bancaire renforcent la traçabilité par des procédures « connaître son client » (KYC), des contrôles d’origine des fonds et la préférence pour des paiements via les canaux bancaires (virements, chèques de banque), précisément là où l’informel prospère.
Face à ce durcissement, le crédit bancaire devient l’ennemi juré du système opaque. « La banque oblige à mettre le vrai montant sur le dossier et à justifier l’origine des fonds. C’est précisément ce que certains veulent éviter », explique un cadre bancaire. En imposant des paiements traçables comme les chèques de banque, les nouvelles réglementations visent à assécher les circuits du cash. Mais au lieu de s’adapter, une large partie du secteur, y compris de nombreux promoteurs immobiliers, préfère se fermer à tout acheteur solvable mais financé par un prêt bancaire, excluant de fait des milliers de ménages du marché. Pire encore, certains promoteurs, même en acceptant le principe d’un prêt, exigent une avance en cash allant de 30 à 50 % du montant, contournant ainsi l’esprit de la loi et maintenant la pression de l’argent liquide sur l’acquéreur.

Ces dérives contredisent frontalement les engagements de la Fédération Nationale des Agents Immobiliers (FNAI), qui a, à plusieurs reprises, appelé à la professionnalisation et à la transparence. « Notre métier ne peut pas être associé à ces arrangements et au non-déclaré. Nous avons besoin d’un marché sain », insiste un responsable de la profession, qui admet toutefois que « le terrain reste pollué par des pratiques anciennes et par l’informel ».

Car l’autre acteur majeur du désordre, ce sont les propriétaires de biens immobiliers eux-mêmes, les courtiers informels et les « bureaux d’affaires ». Ces intermédiaires sans agrément, très visibles sur les réseaux sociaux, captent vendeurs et acheteurs, fixent leurs propres « règles » et imposent la logique du cash comme seule voie possible, agissant en dehors de toute contrainte légale. Il est aujourd’hui impératif que les pouvoirs publics renforcent les contrôles et sanctionnent sévèrement ces pratiques qui non seulement privent l’État de recettes fiscales considérables, mais sapent également la confiance dans les institutions et ferment la porte de l’accession à la propriété à tous les citoyens qui refusent de participer à cette grande fraude organisée. Azzedine Belferag