Cash, blanchiment et loi : l’immobilier algérien dans le viseur

Le marché immobilier algérien est à la croisée de plusieurs dynamiques qui se renforcent mutuellement, la lutte contre le blanchiment d’argent, l’informalité galopante, l’attentisme des acheteurs et, en toile de fond, des pratiques illégales qui persistent malgré un cadre juridique de plus en plus contraignant. C’est dans ce contexte chargé que la Fédération nationale des agences immobilières (FNAI) monte au créneau, par la voix de son président Noureddine Menasri, pour dresser un état des lieux sans complaisance du secteur.

1 900 agences en première ligne contre le blanchiment

L’Algérie est sous pression. Inscrite sur la liste grise du Groupe d’action financière internationale (GAFI), elle multiplie les initiatives pour démontrer la solidité de son dispositif national de lutte contre le blanchiment d’argent et le financement du terrorisme. Le secteur immobilier, historiquement perméable aux flux financiers opaques, est au cœur de cet effort. Dans une déclaration accordée à notre confrère arabophone Echorouk, Noureddine Menasri a confirmé que « près de 1 900 agences immobilières agréées à travers le pays ont été mobilisées pour renforcer les efforts de lutte contre le blanchiment d’argent et le financement du terrorisme ». Ces agences, positionnées en intermédiaires entre vendeurs et acheteurs, constituent selon lui « un maillon essentiel du dispositif de contrôle des transactions immobilières ». Leur rôle est d’autant plus stratégique qu’elles interviennent en amont de la signature notariale, à l’étape des négociations où les signaux d’alerte sont les plus lisibles.

Le président de la FNAI a détaillé les indices qui doivent déclencher un signalement aux autorités compétentes. Il s’agit des achats en espèces pour des montants importants sans justification claire, l’incapacité du client à préciser l’origine des fonds, écart significatif entre la valeur réelle du bien et le montant déclaré, ou encore répétition injustifiée d’opérations d’achat-revente dans un laps de temps très court. La Fédération, a-t-il assuré, « apporte son soutien aux pouvoirs publics et met à leur disposition toutes ses capacités ainsi que son expertise professionnelle afin d’atteindre cet objectif » de sortie de la liste grise. Il a toutefois appelé à intensifier les formations au profit des professionnels du secteur, estimant que les initiatives des autorités de tutelle, « positives et louables », doivent être « élargies et accélérées » pour permettre aux agents de maîtriser les évolutions juridiques et techniques liées à la détection des opérations suspectes.

80 à 90 % des transactions hors circuit légal

Mais la mobilisation des agences agréées se heurte à un obstacle de taille. L’écrasante majorité des transactions immobilières échappe à tout contrôle professionnel. Menasri a livré un chiffre alarmant. « 80 % à 90 % des transactions immobilières sont réalisées en dehors du cadre légal », soit par des bureaux non agréés, des intermédiaires non qualifiés, soit à travers des pages sur les réseaux sociaux, notamment TikTok et Instagram. Cette réalité fragilise l’ensemble du dispositif de surveillance et offre un terrain propice aux pratiques opaques que l’État cherche précisément à éradiquer. Il a rappelé que l’activité d’intermédiation immobilière est soumise à un agrément officiel, et que l’objectif de la réglementation est de « protéger les droits des vendeurs et des acheteurs tout en mettant fin au phénomène du courtage informel exercé sans aucun contrôle ».

À cette informalité structurelle s’ajoute une autre pratique illégale, moins médiatisée mais tout aussi préjudiciable. Il s’agit du refus, par bon nombre de propriétaires de biens immobiliers, de certaines agences immobilières et promoteurs, d’accepter les crédits bancaires comme mode de paiement. D’autres les moins récalcitrants, acceptent les paiements par prets bancaires mais à hauteur de 50 ou 60 % du montant global, l’autre partie non déclarée est perçue en dessous de table et donc non déclarée. Cette pratique, qui contraint les acheteurs à mobiliser du cash, est non seulement discriminatoire envers les ménages qui ont recours aux financements institutionnels, mais elle alimente directement la circulation de liquidités non traçables. Elle est pourtant expressément contraire à la réglementation en vigueur, qui oblige les professionnels de l’immobilier à accepter tous les modes de paiement légaux, y compris les crédits accordés par les banques. Ces dépassements, documentés et dénoncés, restent insuffisamment sanctionnés.

L’article 79 de la LF 2026 : l’État se donne trois mois pour agir

Sur le plan législatif, la loi de finances 2026 introduit une modification significative qui concerne directement le marché immobilier. Son article 79 modifie l’article 38 quinquies du Code des procédures fiscales pour réduire le délai d’exercice du droit de préemption par l’administration fiscale. Celui-ci passe d’un an à trois mois, à compter du jour de l’accomplissement de la formalité d’enregistrement de l’acte. Concrètement, si l’administration de l’enregistrement estime que la valeur déclarée dans un acte de cession est sous-évaluée, elle peut désormais se substituer à l’acheteur au profit du Trésor public dans ce délai raccourci, en proposant au vendeur le montant du prix déclaré augmenté des frais dûment constatés.

Ce droit de préemption s’applique aux cessions d’immeubles, de droits immobiliers, de fonds de commerce, de droits au bail, ainsi qu’aux actions ou parts sociales. Il connaît cependant des exceptions explicitement listées par le texte telles que les cessions au profit d’un organisme de l’État dans le cadre d’une mission d’intérêt général, les biens destinés à l’exercice d’un culte, les ventes aux enchères publiques effectuées conformément à la législation en vigueur, et les ventes réalisées entre ascendants et descendants, entre conjoints, ou entre parents jusqu’au quatrième degré, ou entre alliés jusqu’au deuxième degré.

La notification de la décision d’exercer ce droit de préemption doit être transmise aux ayants droit ou au représentant légal de la société par huissier de justice ou par lettre recommandée avec accusé de réception, adressée par le directeur des impôts de la wilaya concernée. Pour les vendeurs, la leçon pratique est claire, déclarer la juste valeur vénale du bien, enregistrer l’acte avant toute mutation et, le cas échéant, se préparer à activer les voies de recours disponibles devant les commissions compétentes si le fisc décide d’exercer son droit.

Ce resserrement du délai de préemption, combiné à la mobilisation des agences immobilières contre le blanchiment et à la nécessaire mise au pas des pratiques illégales persistantes, dessine les contours d’un secteur immobilier algérien en mutation forcée. La pression réglementaire monte. Reste à savoir si les acteurs du marché, formels comme informels, sauront — ou voudront — s’y adapter. A.B